旺角核心區舖位變陣：本地餐飲品牌逆市承租的經濟邏輯

近期香港舖位租務市場出現明顯交替現象，旺角銀行中心廣場地舖在內地連鎖茶飲品牌撤出後，旋即由本地知名小食店接手，引起市場關注。這一租務變動不僅反映了零售板塊在後疫情時代的適應過程，也凸顯了核心地段對不同經營模式的承受能力。在零售環境持續調整的背景下，業主與租戶之間的議價空間亦出現結構性變化，為商業物業市場的未來租賃格局帶來啟示。

舖位租務概況與變動

旺角銀行中心廣場作為傳統旅遊與零售熱點，其地舖一向是市場觀察零售氣氛的風向標。該舖位面積約412平方呎，過往曾由內地連鎖品牌承租作為進軍香港市場的旗艦據點，然而面對營運成本及市場消費模式的快速轉變，該品牌最終決定結業並撤出。根據市場消息，此舖位在交吉後不久即獲本地小食連鎖店「堂小二」承租，顯示核心地段在面臨退租潮時，仍具備一定程度的轉租韌性。此類租賃更替反映了商戶對選址策略的重新評估，特別是對於品牌曝光率與門店營運效益的權衡。

租金成本結構分析

是次租賃變動中，新租金水平受到市場高度關注。根據市場數據，該舖位新租金約為每月19萬元，較舊租戶約20萬元的水平微跌約5%，呎租約461元。在目前的經濟環境下，即使是核心區舖位，業主在重新招租時亦需面對租金下調的壓力，以維持出租率及穩定回報。對於承租的餐飲企業而言，合理的租金佔比是確保生存的核心，這不僅涉及物業租金，還需配合物業管理費、差餉等固定支出，這對品牌整體的財務規劃提出了嚴格要求。

營運效益與壓力測試

對於零售餐飲業而言，租金支出與產品單價之間的對沖是獲利關鍵。以該品牌核心產品「雞蛋仔」單價20元計算，每月需售出9,500份才能覆蓋基本租金，這還未計算食材成本、勞工支出及水電費等營運費用。這種極高的單日銷售目標，反映了在核心區經營高流量小食店的巨大壓力。租戶必須依賴高人流密度及快速回轉率，才能在租金與利潤之間取得平衡，這也解釋了為何這類舖位對品牌選址的要求極為苛刻。

核心區舖位市場的未來啟示

從長遠來看，旺角等核心區的租務市場正在經歷轉型，從單純追求品牌旗艦店的擴張模式，轉向更側重於運作效率與成本控制。本地品牌憑藉對市場口味的掌握及更靈活的供應鏈，正逐步填補過江龍品牌撤出後的空缺。雖然零售市場面臨宏觀經濟的挑戰，但核心地段的舖位因其稀缺性，仍然吸引具備實力的餐飲營運商進駐。對於投資者與業主而言，未來的重點將在於如何建立更可持續的租賃關係，以應對消費市道變化帶來的長期波動。