資深投資者減磅離場：永倫集團大幅折讓放售甲廈及佐敦核心物業

近期香港商用物業市場再次引發關注，被市場譽為「收租王」的永倫集團近期委託地產顧問公司招標出售旗下核心資產，當中包括位於核心商業區金鐘的美國銀行中心樓層，以及佐敦彌敦道一帶的舊樓群。是次放售行動引起市場高度關注，不僅因為涉及物業規模龐大，更因為其叫價與多年前購入成本相比出現了顯著折讓。面對目前商業地產市場的調整壓力，這類資產的釋出往往反映了業主對調整投資組合的積極態度，亦為有興趣涉足大型重建項目的財團提供了入場契機。

放售詳情與財務分析

本次招標出售的資產中，最具焦點的是位於金鐘核心商業區的美國銀行中心13樓全層，業主將其以約2.36億元意向價推出市場。回溯該集團於2017年購入時的作價為4.65億元，若以目前叫價計算，帳面虧損已接近五成。這種蝕讓幅度在現今甲級寫字樓市場中相當突出，反映出商業樓宇在過去數年間受市場氣氛及利息環境影響，估值面臨嚴峻挑戰。是次招標將於9月25日截止，市場預期此類位處中環與金鐘核心地段的優質資產，將吸引具備長線投資能力的基金或企業參與洽購。

物業規格與核心資產概況

除寫字樓外，永倫集團亦一併放售位於佐敦彌敦道315號及317至321號的兩幢全幢物業，目前市場估值約8.18億元。這些舊樓物業涉及的樓面面積巨大，且用途多元，對於尋求改裝或長線資產配置的投資者而言具有高度彈性。詳細的物業面積與現狀分配如下：

投資潛力與重建改裝機遇

針對佐敦項目的投資潛力，市場分析指出，該地段受惠於政府推動的「城中學舍計劃」，現有商廈改裝為學生宿舍的需求激增。由於無需經過極為繁複的規劃流程，發展商可藉由翻新現有結構，快速轉型為針對年輕市場的住宿產品，從而穩定營運收入。此外，從長線重建的角度來看，若將上述地塊整合發展，可重建為總樓面面積達15萬平方呎的現代化建築。以目前約8億元的估值計算，折合每平方呎地價僅約5,300餘元，這在寸金尺土的油尖旺地段極具競爭力，非常適合發展銀座式商廈或精品酒店。

樓市氣氛與資產重組思考

觀察近期市場動向，多個傳統老牌收租財團均出現不同程度的減磅策略。這種現象顯示，面對全球金融環境的不確定性及本地辦公室租務市場的結構性改變，資深投資者正透過出售舊有項目以回籠資金，或轉向其他更具增長潛力的資產類別。對於一般置業者或中小企業而言，理解大型財團的資金配置路徑，能有助於判斷未來商業區的發展趨勢。雖然目前甲級寫字樓價格面臨調整，但這些位處核心地段的優質項目在調整過後，亦可能重新確立其投資價值，市場人士將密切注視是次招標的最終成交結果，以作為未來商業物業價格走向的指標。