觀塘綠景NEO由九龍商廈地王淪為銀主盤：市況轉變與商業物業投資啟示

近年香港商用物業市場經歷劇烈動盪，特別是部分由內房發展商高價購入的指標性甲級商廈，受制於市況回調及企業財務壓力，資產價值呈現斷崖式下滑。觀塘海濱道123號綠景NEO作為九龍區曾經的甲級商廈地標，從昔日以90億元天價買入，到近期傳出以約30億元賤賣，反映了寫字樓市場在過去七年間的估值巨大差異，亦引發市場對於商業資產配置與風險管理的深層反思。

市場背景回顧

綠景NEO的前身為8 Bay East，該項目在2017年由綠景（中國）地產以90億港元向會德豐地產購入，當時創下了九龍區全幢商廈買賣的最高金額紀錄，呎價達到約1.5萬元。在當年的市況背景下，觀塘海濱道一帶作為起動九龍東的核心地帶，被市場寄予厚望，吸引不少內房企業爭相吸納優質商廈作為總部或投資旗艦。然而，隨著近年環球經濟環境轉變，加上寫字樓租賃市場受到企業縮減規模及居家辦公模式的衝擊，九龍東整體商廈空置率持續高企，嚴重影響了投資項目的回報與再融資能力，直接導致了項目最終陷入財務困境並淪為銀主盤。

成交數據對比

由於物業已由銀團接管並透過招標放售，其身價與購置時期相比出現極大落差。以下為該物業在購入與潛在易手時期的關鍵指標對比：

市場消息指出，即便以約30億元成交，該項目依然被視為商廈市場中極具指標性的貶值案例，顯示商業地產在槓桿融資下的高風險特質，當現金流無法覆蓋利息支出或債務違約時，資產價值便會因逼切拋售而大幅折讓。

物業規格概覽

觀塘綠景NEO本身具備優質的建築硬體條件，即便在目前的財務危機下，其物業質素仍維持一定競爭力。該項目於2019年落成，具備現代化甲級商廈的標準，主要數據如下：

• 地盤面積：約4.85萬平方呎
• 總樓面面積：約59.62萬平方呎
• 辦公樓層：19層（標準層面積逾3萬平方呎）
• 車位設施：5層停車場，共逾400個車位
• 海景特色：擁270度無遮擋維港景觀

項目目前出租率維持在相對合理的水平，租戶包括多家大型機構與上市企業，這證明了該物業在租賃市場上依然具備承租吸引力，這或許也是吸引潛在買家入市進行長線佈局的關鍵因素。

物業後市分析

針對此次事件，市場分析認為九龍東商廈市場在短期內仍難以擺脫供應過剩的壓力。過去數年，九龍東甲級商廈供應量大增，而經濟復甦步伐未如預期，導致租金與資產估值承受巨大下行壓力。對於有意投資商業物業的買家而言，綠景NEO的案例提供了重要的警示，即在評估商廈價值時，除了考慮景觀與建築硬件，必須更嚴謹地評估區域內的長遠供需平衡、企業租賃趨勢以及融資成本的變動。在目前的市況下，預計市場對於大型商廈的投資將更加審慎，現金流產出能力將成為決定資產價值的核心指標，而非單純依賴過往的購置價格參考。未來若市場利率環境或宏觀經濟出現轉折，優質商廈或許能重拾投資價值，但這過程將極度依賴租務市場的實質需求回升。