屯門龍門居四年帳蝕三成：二手市場下的置業警示與財務規劃

近期香港樓市出現分化跡象，儘管市場整體氛圍有所改善，但不少於近年高位入市的置業人士，至今仍面對沉重的資產貶值壓力。二手居屋市場近期錄得一宗屯門龍門居的顯著蝕讓個案，該單位在自由市場以約400萬元轉手，持貨四年帳面虧蝕幅度接近三成。此個案不僅反映了過去數年間樓價調整的幅度，更凸顯了在高息環境及經濟不確定性下，置業人士必須審慎評估財務承擔能力，避免盲目追價入市所帶來的長遠影響。

市場個案背景

本次成交的單位為屯門龍門居第16座中層A室，實用面積為431平方呎，間隔為兩房一廳。該單位擁有開揚的屯門河景，在二手市場中屬於質素較佳的放盤。根據代理資料顯示，買家為區內的分支家庭，主要看中單位地理位置便利、交通完善，且原業主留有雅致裝修及家電，符合即買即住的即時需求，因此最終以自由市場價400萬元成交，平均呎價約9,281元。此類買家通常偏好配套成熟、無需大規模裝修的屋苑，以便節省入市後的額外開支，然而對於賣方而言，這卻是一次沉重的財務教訓。

財務虧損分析

該單位在轉售過程中，虧損數字相當驚人。原業主於2022年以自由市場價約540萬元購入該物業，持貨僅四年，帳面已貶值140萬元，整體跌幅達26%。在財務規劃的角度來看，除了帳面上的樓價損失外，置業人士還需計算持貨期間的利息開支、物業稅項、律師費及代理佣金等交易成本。若將這些隱性成本一併計算，實際投資回報率的虧損幅度將更為慘烈。此個案為有意入市的買家提供了一個重要的參考指標，即在市場下行週期或高位橫行時，資產價格的回調風險不容忽視。

二手買賣考量

在二手居屋市場進行交易時，買賣雙方需要注意的細節遠比私人屋苑複雜。首先，自由市場與第二市場的定價基準完全不同，自由市場價格包含補地價成本，因此呎價通常會參考同區的私人屋苑。對於買家而言，在入市前必須查明該物業是否已補地價，並確認按揭成數的限制。居屋單位若在自由市場放售，銀行估價會較為敏感，若成交價與市價出現大幅偏差，隨時會引致估價不足，導致買家需要預備更多首期款項。此外，屋苑的樓齡亦是按揭年期的重要因素，直接影響每月供款額。

置業警示建議

面對波動的樓市，置業人士在計劃購入二手物業時，應採取更為審慎的策略。首先，應建立清晰的財務緩衝，切忌動用所有現金儲備入市，以防樓價短線波動導致資產負債比例失衡。其次，對於市場上的蝕讓盤，雖然對買家而言可能存在撿漏機會，但亦要深究其下跌原因，是該屋苑供應過剩、樓齡問題，還是整體區份的估值調整。建議置業人士在簽署買賣合約前，先行向銀行進行初步物業估價，確保貸款額度符合預期，並參考過去半年的成交數據，理性評估物業的真實價值，而非單純憑藉「即買即住」的便利性而輕率作決定。