轉按套現大不同：估價落差可達數百萬
近日銀行重新提供現金回贈並陸續減息，轉按市場氣氛回暖。不少打算套現的業主以為物業估價是「劃一標準」，殊不知銀行與銀行之間的估值差異巨大，足以影響你的資金運用策略。以一名擁有600萬按揭餘額的業主為例，銀行A估價為1,000萬，僅能套現100萬；但若轉至願意給予1,420萬估值的銀行C，在7成按揭下，套現金額可激增至逾390萬，足夠全數付款購買一個新盤一房單位。
估價機制背後的「隱藏變數」
為何同一物業估價差別這麼大？這主要受限於銀行的風險評估機制：
- 測量師行差異：銀行委託的測量師行不同，對宏觀市況及單位質素判斷各異。
- 審批嚴謹度：部分銀行要求兩間測量師行評估，並採取「取低者」原則；另一類則只委託單一測量師，相對容易爭取到較理想的估值。
- 網上估價局限：銀行網上系統數據更新往往有滯後，難以反映當下市況。
兩招提升物業估值策略
想在轉按時爭取更理想的套現金額，業主可從兩方面入手：
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優化物業出租價值：測量師會參考租金回報率，若業主為單位增值，如加裝電器、提供寬頻或翻新，成功提高租金收入，物業估值亦會隨之「水漲船高」。此外，高租金收入也能增加申請按揭時的入息審批額度。
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避開估價陷阱：切忌盲目到銀行分行要求職員即場估價，這不但未必能取得最進取的數字，更會於系統留下紀錄，限制短時間內再次重估的機會。建議直接聯絡專業按揭轉介顧問，他們能接觸較廣泛的渠道，爭取最理想的估價結果。
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如需精準的物業估價報告或規劃轉按套現，建議聯絡專業按揭顧問協助分析。