按揭回贈點計先著數？
申請按揭時，銀行提供的一次性現金回贈雖然吸引，但絕非純粹的「免費午餐」。2026年銀行為爭取優質新造及轉按客戶，除了現金回贈，亦會結合 Mortgage Link（高息掛鈎存款）、律師費津貼及綠色按揭等優惠方案。業主在比較時，切忌只看「表面金額」，必須將利率、封頂位、罰息期及回贈金額一併考慮。
根據金管局最新監管要求，若銀行或轉介機構提供的現金回贈超過貸款額的 1%，整筆回贈將被視為貸款額的一部分，從而扣減按揭成數（LTV）。換言之，若回贈過高，業主在成交前需準備更多首期資金，若預算緊絀，這筆額外支出反而會令上會出現風險。
拆解H按與P按回贈差異
截至2026年6月初，市場新批按揭中以 HIBOR 定價的比例仍佔主流，達 77.8%。現時滙豐港元最優惠利率為 5.00%，而1個月HIBOR處於 2.71518% 水平。雖然H按與P按在回贈成數上差距不大，但買家應關注以下重點：
- 封頂息率：這是保護借款人的防線，無論HIBOR如何波動，實際利率均以封頂位為準。
- Mortgage Link：若手頭上有閒置現金，存入掛鈎戶口所得的利息收益，往往比一次性回贈更為可觀。
- 綠色按揭：針對獲認證的環保物業，銀行可額外提供獎賞，這部分優惠通常與標準現金回贈分開計算。
高成數按揭與轉按的注意事項
對於申請九成高成數按揭的買家，回贈計算基礎未必是全額貸款，銀行可能只按非按保部分計算回贈。例如 800萬元 物業申請九成按揭（貸款額 720萬元），部分銀行只會按七成部分（560萬元）計算 1% 回贈，買家切勿過分高估現金收入。
轉按業主在執行操作時，除了計及 1% 回贈外，必須扣除律師費（約 6,000元）、原銀行罰息以及可能涉及的舊按揭回贈退還成本。若上述成本高於現金回贈，轉按的淨利潤將大幅削減，建議業主在罰息期屆滿前 2至3個月 預早諮詢估價與方案。
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