轉按的必要性與市場現況
轉按是業主管理按揭成本的關鍵，當原有的按揭罰息期結束，或新銀行提供更具競爭力的利率與現金回贈時，業主便可考慮轉按。根據金管局2026年4月的調查，轉按貸款額按月回升21%，達到40億港元，顯示不少業主正重新部署按揭組合。
現時市場環境息口維持，美國聯儲局於2026年4月維持利率不變，港元P及HIBOR處於相對高位。在進行轉按前，業主必須留意以下核心因素：
- 罰息期：檢查原有按揭合約是否已屆滿，以免轉按時需繳付貸款額1%-3%的罰息。
- 按揭成數：現時住宅及非住宅物業按揭成數上限一般為七成，供款與入息比率（DSR）上限為五成。
- 成本考量：不可只看回贈，必須扣除律師費及罰息，計算淨回贈額。
平手轉按與套現轉按的分別
轉按主要分為「平手」及「套現」兩類，目的各有不同：
- 平手轉按：新貸款額與舊按揭餘額相約，主要為了慳息、爭取Mortgage Link（按揭存款掛鈎）戶口或較佳服務。
- 套現轉按：利用物業估值與貸款餘額的差價提取現金，作裝修、投資或整合債務用途。必須留意，套現資金屬於新增借款，未來須連本帶息償還，且會重新審核收入紀錄。
若選擇套現，需注意銀行對資金用途的審查。若現時物業價值高於買入價，固然有條件套現，但須確保個人收入足以通過銀行的DSR要求。
轉按前的關鍵計算指標
在計算轉按效益時，建議業主建立一套精算邏輯。以500萬元貸款額為例，若新銀行提供**1%**現金回贈，理論上可獲約50,000元，扣除約8,000元律師費，淨回贈約42,000元。但若該筆回贈超過貸款額的1%，銀行需按金管局指引將其計入貸款額，這將間接影響按揭成數（LTV）。
此外，建議比較以下重點：
- 實際利率：包括H按的息差及封頂利率（Cap rate）。
- 罰息期：新按揭的鎖定期，若計劃短期賣樓則不宜轉按。
- 估值風險：若銀行估價不足，業主可能需要補付差額（抬錢）。
- 收入證明：轉按等同重新申請，若業主近期轉工或自僱，需預備充足的財務證明。
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