什麼是發展商二按？
置業時若首期資金不足，不少買家會考慮發展商提供的「二按」或俗稱的「呼吸Plan」。簡單而言，二按是在銀行「一按」之外，向發展商或相關財務公司借取第二筆貸款，以填補首期差額。這類計劃通常提供高成數按揭，旨在讓買家能以低首期「上會」。
二按與按揭保險的區別
與政府認可的「按揭保險計劃」（MIP）不同，發展商二按通常由財務公司提供，不受金管局指引規管，因此審批較靈活，但成本結構差異甚大：
- 按揭保險：由銀行提供全額貸款，利率與一按相同，需付保費，受金管局DSR限制。
- 發展商二按：由財務公司提供，採用「先甜後苦」利率模式，蜜月期後利率大幅抽升，通常高於銀行按揭利率。
二按的五大潛在風險
雖然二按入場門檻低，但買家必須警惕以下危機：
- 利息急升：首2至3年低息蜜月期過後，利率常跳升至 P+ 水平，實際年利率可達 6% 至 8%。
- 轉按困難：若樓價未如預期升值，買家難以透過轉按至銀行還清二按，被迫承受高息。
- 銀行審批制肘：即使發展商不看入息，銀行做一按時會將二按供款計算在內，並以「蜜月期後的高息」評估負擔能力。
- 現金流壓力：高成數貸款令業主淨資產比例極低，一旦樓市下行，極易淪為負資產。
- 配額不確定性：二按有名額限制，申請人可能因額滿而被拒，隨時面臨「撻訂」風險。
新制度下的入息要求
自2024年2月起，雖然金管局暫停了物業按揭壓力測試，但銀行審批依舊嚴謹：
- 供款與入息比率（DSR）：所有貸款每月總供款不得超過入息的 50%。
- 計算基準：銀行會以二按「蜜月期後」的最高利率計算還款能力，而非初期優惠利率。
舉例說明：若一按申請 480萬（60%成數），二按申請 160萬（20%成數），假設銀行以 6.875% 利率評估，申請人每月總供款約 34,427元，月入要求需達 68,854元 方可過關。
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