加息周期下按揭市場現三大異象：新舊樓按息現差距 現金回贈創新高

在美國連續多次加息的環境下，本地銀行面對極速的利率轉變，在按揭業務上出現了一些過往罕見的策略調整。對於準備置業的人士或打算進行財務重組的業主來說，了解現時的市場變化至關重要。## 新舊樓按揭利率出現分歧過去銀行在承做新盤或二手樓按揭時，利率差距並不明顯。然而，現時兩者息差顯著擴大。以最常見的H按計劃為例，二手物業的實際按息普遍達 3.125%（封頂利率為P-2.5%，假設P為 5.625%），而一手新盤的封頂利率則低至P-2.75%，實際年利率僅為 2.875%。這意味著新盤按息比二手樓低出 25點子，這在過去 7年 相當罕見。## H按與P按的利率倒掛現象除新舊樓差異外，過往市場主流選用的H按，近期竟然出現「P按比H按平」的奇怪情況。目前部分銀行提供的P按實際利率約為 2.875%，比H按封頂水平的 3.125% 低出 25點子。雖然H按在未來減息周期下具備優勢，但面對目前的息差，不少買家對於是否選用P按計劃感到猶豫。## 現金回贈創新高與轉按限制儘管市場成交淡靜，銀行為搶佔貸款額度，將按揭現金回贈率推升至 2.7% 的歷史高位。若新樓符合「綠色按揭」條件，部分銀行更可額外提供近 1.7萬元 的回贈。值得留意的是，根據金管局規定，現金回贈超過 1% 時，相關金額須從貸款額中扣除。此外，雖然銀行對物業按揭審批維持彈性，但轉按市場因估價普遍回落，導致業主較難透過轉按進行套現，除非是早年入市、帳面溢價較高的業主。## 想知更多如對最新的按揭產品及利率變動有任何疑問，歡迎隨時聯絡專業按揭顧問查詢。