按揭回贈點計？避開1%陷阱
申請按揭時，銀行的現金回贈常被視為「額外利是」，不少業主在比較時都傾向選擇回贈較高的方案。然而，金管局早有清晰指引：若銀行及中介提供的總現金回贈超過貸款額的 1%，整筆回贈金額必須扣減貸款額或納入LTV計算。這意味著如果買家預算緊絀，過高的回贈反而可能導致首期缺口，必須在成交前預留額外資金作補位。
2026按揭市場概覽
截至 2026年6月初，主流銀行按揭計劃依然以 H按 為主，新批按揭中高達 77.8% 採用HIBOR定價。以當時 1個月HIBOR 2.71518% 計算，若選用 H+1.3% 的計劃，理論息率約為 4.02%，但實際供款需視乎銀行的封頂息率。業主在挑選時，除了看現金回贈，還需重點留意以下項目：
- 實際利率與封頂位：供款穩定的關鍵。
- 罰息期：通常為 2至3年，轉按前需確保已過期。
- Mortgage Link：掛鈎戶口存款利息可用作抵銷按揭利息。
- 律師費津貼：直接降低前期開支。
轉按與綠色按揭的考量
轉按除為了慳息及獲取回贈外，亦是重整還款年期及釋放流動資金的好機會。不過轉按並非零成本，需扣除 律師費、罰息及可能涉及的退回舊回贈開支，才能計算真正的「淨著數」。
針對綠色物業，部分銀行提供額外回贈或獎賞，但必須確認物業屬於銀行認可的綠色物業名單，且相關優惠是否能與一般回贈疊加。高成數按揭申請人亦要留意，銀行回贈通常只按指定貸款額計算，而非按揭保險後的最終貸款總額。
專家建議
比較按揭計劃時，最核心的策略是「先審視現金流，後追逐優惠」。自住買家應優先確保首期資金充裕，避免因回贈規則觸發資金缺口；而投資者則應將回贈視為一次性收益，而非長期的租金回報計算。
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