旺角核心區舖位蝕讓放售 投資者持貨七年貶值近四成

旺角西洋菜南街一直是零售業與餐飲業的黃金地段，然而近期有核心地段舖位錄得顯著蝕讓叫價，反映商業地產市場正經歷深度的價格重估。這類位於高人流區域的舖位，過去曾因強勁的零售增長而被視為優質資產，但隨着消費模式的改變及零售市道的疲弱，其投資回報率正面臨嚴峻挑戰。對於有意涉足工商舖市場的投資者而言，該個案無疑提供了市場風險評估的最新範本。

舖位資料概覽

是次放售的物業位於旺角西洋菜南街136號地舖，地段屬於該區的核心零售動線。該舖位建築面積約900平方呎，毗鄰區內知名食肆鳳鳴居。過去該舖位曾由藥房長期租用，反映其地理優勢曾深受零售業青睞，隨後曾轉型為夾公仔店經營，目前則處於交吉狀態。目前業主意向售價為4,400萬元，折合呎價約48,889元；若市場租務需求接軌，該舖亦同步以約14萬元放租，呎租約156元。以下為該舖位的基本規格整理：

成交歷史分析

回溯該舖位的交易紀錄，顯現出過去商業舖位價格在高位盤整後的調整幅度。現任業主於2019年11月以7,000萬元的高價購入物業，當時每呎價格高達77,778元。如今面對市場環境更迭，業主由早前4,800萬元的叫價，進一步下調至4,400萬元尋求買家，意欲盡快將資產套現。若以目前叫價成交，投資者持貨七年將錄得2,600萬元的帳面虧損，幅度達到約37.1%。此類顯著的蝕讓案例，凸顯了在樓市與零售市道下行週期中，資本增值空間已被大幅壓縮。

市場價格比較

在當前工商舖市場中，西洋菜南街此類核心地舖的價格變動，往往與零售消費力掛鉤。過去數年間，隨着北上消費熱潮影響及本港零售業結構性轉型，不少位處一線街舖的租金承受力已大不如前。從近年成交數據觀察，許多原本高估值的舖位已出現顯著調整，部分甚至較千禧年間的估值更為保守。以下對比該舖位購入成本與當前放售價值：

工商舖投資展望

投資工商舖物業與住宅買賣有顯著差異，資深投資者通常更注重租金回報率（Yield）以及地段的長期抗跌能力。目前的市場情況顯示，投資者在買入舖位時若過度憧憬資本增值，卻忽視了租金回報的穩定性，在市況逆轉時便容易陷入「高價接火棒」的困境。展望後市，雖然目前工商舖市場氣氛較為審慎，但隨着零售市道逐漸尋底，核心區舖位在價格重整後，有望重新吸引長線收租投資者關注。然而，投資者必須具備專業分析能力，針對不同區域的客源結構進行審慎評估，切忌盲目跟風追高，以免承受巨大的資本損失。