旺角西洋菜南街租金重整：長租客回歸與舖位市場轉向

近期零售市道出現微妙轉變，旺角西洋菜南街作為傳統核心零售區，近年曾因零售低迷而湧現大量短期租約，如夾公仔機或散貨場，令整條街道的商業質感出現變動。然而，市場最新的租務成交顯示，本地美妝零售商正逐步回流核心地段。是次個案涉及西洋菜南街榮華大樓地下舖位，原業主面對零售租賃市場的現實壓力，放棄過去對高租金的堅持，選擇以符合目前市場價值的租金水平，與連鎖美妝品牌簽訂長租約，標誌著該舖位正式結束過去數年的短租過渡期，回歸穩定的零售經營模式。

舖位成交概況

本次涉及的商舖位於旺角西洋菜南街14至24號榮華大樓地下F舖，建築面積約750平方呎。該舖位歷史地位顯赫，曾於早年零售業高峰期獲韓國化妝品牌長年承租。據市場資料，該舖曾於2014年創下每月70萬元的租金歷史高位，當時呎租高達933元。隨著該品牌遷出，舖位經歷了長達數年的短租期，租戶類型由口罩店至夾公仔機店不等，租金收入隨之大幅波動，跌幅顯著。以下為該舖位不同時期的租務表現比較：

租金回調背後的市場邏輯

業主由過往叫價21萬元，最終落實以15.5萬元成交，反映出市場上核心地段業主的心態轉變。過去數年間，不少一線舖位業主依賴短租以維持舖位曝光，同時希望在零售市況回暖時再次錄得高租金回報。然而，隨着零售業恢復速度未如預期，持續更換短租客帶來的裝修空窗期與管理成本，反而削弱了業主的整體收益。業主現在更傾向於接受適度減租，以尋求穩定、具營運實力的長租租戶，這反映了業主在供需失衡的環境下，正以實質回報率取代過去對虛高租金的憧憬。

租戶經營策略調整

對於零售商而言，本次租務部署反映了精打細算的經營決策。該品牌原先租用同街面積較大、連帶閣樓的舖位，當時月租高達23萬元。透過轉遷至現時的較小舖位，品牌雖然縮減了部分使用面積，但成功將每月租金支出降低約7.5萬元，減幅達到32.6%。這種在策略上的轉向，一方面降低了單店營運的固定成本壓力，另一方面也利用了市場上業主轉向務實的時機，在核心地段以較低門檻維持品牌曝光度，為經營提供更大彈性。

對旺角街舖市場的啟示

西洋菜南街作為香港核心零售指標，其租金走勢往往成為觀察本地消費市道的晴雨表。從本次成交可見，雖然零售業已告別過往過度依賴單一旅客群體的瘋狂擴張期，但依然存在結構性的調整空間。舖位租賃市場正處於尋求平衡的階段，短期租約雖能填補空置率，但缺乏長期的經濟貢獻與行業穩定性。隨著業主逐漸適應「低位長租」的新常態，預料未來會有更多核心區舖位陸續告別短租，轉型為具備品牌實力的長租零售業務，帶動整條街道零售產業鏈的有序恢復。