市場動向與舖位放售背景

近期旺角零售及餐飲市場持續受到租金水平與消費模式轉變的挑戰，核心區舖位租賃及買賣成交備受關注。位於花園街的銀津點心茶餐廳舊址，曾因店主女兒在社交媒體上的真誠呼籲而引起社會廣泛關注，該店透過網絡力量一度成功扭轉生意困境。然而，隨著租金壓力與經營成本上升，該食肆最終於今年九月份無奈結業。目前，持有該物業的資深投資者盛滙商舖基金決定將舖位放售，此舉再次引起市場對於零售舖位投資價值及回報率的廣泛討論。投資者在面對經營環境轉變時，如何調整資產組合成為地產界熱門話題。

物業資訊與成交價分析

本次放售的舖位位於旺角花園街108號地下連閣樓，位置屬於區內人流相當密集的零售地段。該物業總建築面積約1,650平方呎，目前由代理行負責放售。回溯資料顯示，業主於2020年底購入該物業，當時入市價為3,100萬元。現時意向售價為2,290萬元，意即四年內帳面虧損達810萬元，貶值幅度約26.1%，每平方呎叫價約13,879元。透過下表可清楚了解該舖位之買入價與當前市場狀況：

餐飲行業與舖位租賃挑戰

租金支出向來是本港餐飲業經營的沉重包袱。據市場消息，該舖位在租客結業前的最後月租為8.8萬元。值得注意的是，在食肆遷出後，業主曾嘗試以每月9.8萬元重新招租，即加租約11.4%，然而在目前的零售市道下，要尋找願意承擔高額租金的新租客存在一定困難。這一現象反映出不少業主在處理舊客退場後的租金策略時，既希望追回回報率，又面臨市場需求疲弱的矛盾。對於中小企而言，能否在租金與營收之間取得平衡，成為決定業務能否長久運作的關鍵。

工商舖市場的投資啟示

近年來，本港零售市場經歷了劇烈波動，尤其在消費習慣改變及跨境消費頻繁的情況下，傳統旺角區的舖位投資邏輯已發生根本變化。除上述放售案例外，市場上亦不乏銀主盤或折讓幅度較大的工商舖成交個案。投資者在部署此類資產時，不僅需評估租金回報，更需考量物業的長遠轉型潛力，例如改裝成宿舍或其他商業用途。當前環境下，商舖投資風險顯著提升，業主若未能及時適應市場變化，資產估值面臨調整壓力亦屬正常現象。對於有意進入商舖市場的人士而言，現階段必須審慎研判租金回報與物業折舊空間，切勿盲目追求地段而忽略成本效益。