旺角花園街商舖蝕讓放售：投資者面臨市場調整的避風港策略

近期香港商舖租務市場波動，不少昔日網上紅店亦難逃租金壓力而結業。位於旺角花園街的銀津茶餐廳舊址，在租客撤出後，業主盛滙商舖基金決定以意向價2,290萬元放售該物業。該舖位曾因為店主家人在網上發文尋求支持而引發熱議，一度吸引大量顧客排隊，然而隨着租金成本壓力及消費模式轉變，最終該餐廳仍未能持續經營。此個案突顯了即使擁有網上宣傳優勢，實體舖位的營運仍深受經營成本、客流量及市場租務環境影響，反映當前核心區商舖租金回報與物業估值之間的拉鋸戰。

舖位資產詳情

是次放售的舖位位於旺角花園街108號，屬於區內人流相對密集的民生路段。該物業結構為地下連閣樓，為典型的市區商舖配置，適合餐飲或零售用途。在經過市場重新評估後，該舖位的建築面積約為1,650平方呎，是該區租賃需求的主要規格。由於位處旺角核心地帶，其地理位置對於吸引本地市民及遊客具有一定吸引力，但目前的零售市道要求業主在招租時需更為審慎。

投資回報虧損分析

根據土地註冊處資料，該舖位由盛滙商舖基金於2020年購入，當時購入成本約3,100萬元。現時意向放售價為2,290萬元，相比當年買入價，帳面預期虧損達到810萬元，幅度約26.1%。這類物業投資在過去幾年的樓市週期中，受限於整體零售消費力疲軟及按揭利率上升，商業物業估值面對顯著壓力。投資者在處理商舖資產時，往往需要權衡持有成本與資產增值空間，長期而言，若租金未能達至預期回報，止蝕離場成為常見的資產配置調整策略。

租務市場演變

該舖位在茶餐廳結業後，業主曾嘗試以每月9.8萬元招租，反映業主對該地段租值仍有一定憧憬。然而，過去結業租客面臨的月租壓力為8.8萬元，加租幅度要求接近11.4%，在當前的零售與餐飲環境下，租戶對於租金支出變得更為敏感。隨著消費行為模式轉移，實體店舖必須在租金成本與營業額之間找到平衡點，業主亦需在「高租金回報」與「穩定租客承租能力」之間進行艱難的選擇，這對未來的商舖市場定價結構將帶來深遠影響。

工商舖投資風險

投資工商舖物業與住宅物業有顯著不同，其價值極大程度取決於租金回報率及經濟景氣程度。近期工商舖市場出現不少「蝕讓」個案，顯示投資者在面對經濟轉型期時的避險情緒高漲。除了市區舖位，連同學生宿舍改裝或商業地產的轉型項目均是市場關注點。對於有意涉足工商舖投資的人士，必須密切留意租務市場動向、區內競爭情況以及潛在的按揭貸款壓力，切勿盲目追求地段而忽略了物業本身流動性與盈利能力的根本性評估。