屯門飛揚現二手蝕讓個案 分析新盤「深水炸彈價」後的市場現實

近期市場目光再次聚焦於屯門大型新盤飛揚，該項目曾以極具競爭力的「深水炸彈」定價推售，吸引不少上車客入市。然而，隨着樓市氣氛轉變及息口因素影響，項目近年於二手市場頻頻錄得蝕讓個案。最新成交顯示，即使是一手買入價相對低廉的單位，在持貨三年後仍未能避免帳面虧損。這類二手市場的成交數據，對於正考慮入市的置業人士而言，反映了在現行樓市環境下，單純依賴一手首發優惠價並不等同於投資絕對安全，置業前的財務規劃與入市時機顯得尤為關鍵。

飛揚蝕讓個案分析

最新市場錄得一宗飛揚二期蝕讓成交，單位位於5座中層D室，實用面積為281平方呎，間隔為一房。原業主在2023年3月以約389萬元一手購入單位，當時市場普遍認為項目定價進取且具有吸引力。然而，該單位最終以335萬元成交，持貨約三年，帳面虧損達54萬元，樓價跌幅約13.9%。若進一步計算持貨期間的印花稅開支及交易佣金，實際虧損金額高達63萬元。此類個案揭示了在購買一手新樓時，除了考慮售價，亦需將各類雜項開支納入置業成本，否則在物業升值能力不足時，容易導致實際資金縮水。

二手市場價格壓力

飛揚項目的價格波動並非單一事件，同屋苑其他單位亦出現類似的貶值趨勢。例如同座高層H室，面積約266平方呎，在今年7月份以315萬元成交，對比2023年4月的買入價，帳面貶值幅度高達19%。這類持續的蝕讓紀錄，反映了屯門區二手市場在供應充裕及樓市調整期下，業主若需轉手往往需提供更大的議價空間。對於買家來說，二手市場提供了相對透明的成交紀錄，能夠精確地反映項目的真實市場價值，而非單純依賴發展商當初推盤時的宣傳定價。

新盤定價策略解讀

回顧2023年3月，飛揚二期以「深水炸彈價」作為賣點，首批88伙折實平均呎價約12,509元，較其一期項目首批開價平近17%。發展商當時採取低價開盤策略，旨在製造更多入市契機，確實成功吸引大批市場資金。然而，市場現實證明，即使是當年的「深水炸彈價」，在隨後的市場走勢中亦難以維持帳面獲利。這顯示新盤開價受制於當時的市況與發展商的銷售目標，買家在參考這些開價時，不應盲目假設這些價格具有未來的溢價空間，反之更應著重於物業本身的居住價值與長期財務負擔能力。

置業財務規劃建議

面對當前波動的樓市，準買家在入市前應做好更全面的財務評估。首先，必須計算自身的按揭供款能力，考慮到現時息率水平，壓力測試依然是檢視負擔能力的重要指標。其次，購置新盤時，切勿忽視隱性支出，包括印花稅、律師費、雜項開支及隨後的裝修費用。最後，置業應以自住需求為先，而非純粹追求短期的帳面增值。若計劃以長線投資角度入市，需對周邊供應量及市場需求有深刻了解，避免在高溢價或同區供應過剩時買入，以免在急需資金周轉時面臨被動的蝕讓壓力。