深水埗愛海頌基座商場易手 背後揭示工商舖投資市場現況

近期深水埗區地標式住宅項目愛海頌錄得一宗大額商用物業成交，長實集團與市建局合作發展的基座商場及附屬車位，正式以逾1.79億元易手。此類大型基座物業向來是衡量區內消費力及投資回報的重要指標，此次交易的呎價水平亦引起市場廣泛關注，反映了目前工商舖物業市場在面對高息環境與經濟調整下的最新估值取向。

交易細節拆解

此次涉及的物業組合由長實與市建局共同持有，早於今年五月份以公開招標形式推出市場，並於六月中截標。根據最新土地註冊處資料，成交總價為1.79億元，買家為Assets Master Limited。市場分析指出，若將總作價扣除車位價值，僅計算商舖部分，其建築面積約5.1萬平方呎的平均成交呎價僅約2,996元。這一呎價水平對於市區核心地段的基座商舖而言，屬較為罕見的價格調整，顯示發展商在現階段採取積極去庫存的財務策略，旨在回籠資金並優化集團資產組合配置。

物業組成分析

愛海頌的基座商舖分佈於第2、3及5座的地下及1樓，其建築面積彈性甚大，單個單位面積介乎321至5,825平方呎不等，這種規劃有利於引入各類型的租戶，包括超市、教育中心或餐飲零售等服務型商戶。相比起十年前長實拆售元朗世宙商舖時，當時市場氣氛熾熱，呎價介乎2.2萬至3.7萬元，愛海頌此次的成交價反映了過去十年零售市道及工商物業市場經歷了極大週期性波動。投資者在部署此類物業時，不僅需考慮舖位面積，更需深入評估其所在的垂直空間佈局及出入口設計，這些因素均直接影響物業日後的招租吸引力與營運效率。

區內消費配套

愛海頌住宅部分合共提供876個單位，自入伙以來入住率穩定，主要吸納了一群追求市區便利的家庭客戶。對於基座商舖而言，這批常駐人口構成了最基礎且穩定的內部消費力，減低了對外圍旅客或跨區消費者的依賴。在目前深水埗區持續進行市區重建的背景下，區內的舊區氣氛正逐步改善，新住宅群落成後亦提升了整體零售環境的檔次。投資者購入此類基座商舖，通常會考慮長線持有，待未來區內居民消費模式進一步成熟後，透過調整租客組合來獲取穩定的租金回報，這是典型針對社區型商場的投資策略。

市場策略展望

長實集團近年鮮少於公開市場大手出售旗下核心商舖資產，此次愛海頌的標售動作，被不少分析師視為大型企業在審慎調整負債比率及現金流配置的訊號。面對現時全球利率維持在相對高位，持有大量非核心商業資產的成本壓力不容忽視。將這類大型屋苑基座商場整批出售，相較於拆細散賣，能更快速地落實投資回報。未來，市場可能會見到更多發展商採取類似的資產重組模式，將非核心商業部分轉售予專業投資機構，以騰出資源專注於核心住宅發展業務，這亦標誌着本地商用物業市場正進入資產整合的新階段。

投資注意事項

對於有意進軍商用物業的投資者，應留意基座商舖與核心區甲級寫字樓或旺區地舖有截然不同的風險回報特性。購買住宅基座商舖時，必須留意大廈公契內對商舖用途的限制，包括電力供應負載、冷氣系統維護責任、以及處理油煙排放的特別牌照限制等。此外，由於此類物業通常涉及多個舖位及停車位，業權份數的分佈及管理費負擔也是關鍵。建議投資者在入市前進行詳盡的盡職審查，並諮詢專業法律及測量師意見，確保物業狀況與預期的租金回報目標相符，避免忽略潛在的維修費用及租務管理複雜性。